La prima cosa che bisogna fare per stabilire a carico di chi sono le spese di manutenzione dell’appartamento in affitto è leggere attentamente il contratto di locazione. Il codice civile lascia infatti libere le parti di definire, con comune accordo, cosa compete all’una e cosa all’altra. La legge interviene solo laddove affittuario e padrone di casa non abbiano stabilito nulla o siano stati poco chiari, sicché è necessario integrare le loro volontà con le norme generali.

La regola generale vuole che i costi per la manutenzione straordinaria spettino al locatore, ossia a chi affitta, mentre la manutenzione ordinaria spetti al conduttore, ossia all’inquilino. Allo stesso tempo, spetta sempre al padrone di casa eseguire tutte le “riparazioni necessarie”, eccettuate solo quelle di piccola manutenzione che sono invece a carico del conduttore. Per “riparazioni necessarie” si intendono quelle indispensabili per consentire all’inquilino di utilizzare e godere appieno dell’immobile.

Per esempio, la manutenzione delle pareti, degli impianti elettrico, idrico e di riscaldamento, le spese per l’adeguamento normativo degli impianti stessi.

Inoltre, il codice civile definisce invece quali sono le spese che spettano all’inquilino, ossia quello di piccola manutenzione: sono quelle che derivano da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vecchiaia o da caso fortuito.